Research on Property Project Cost Management Based on Standard Operating Cost
卢俊龙 LU Jun-long；张更路 ZHANG Geng-lu
（华北理工大学管理学院，唐山 063210）
（College of Management，North China University of Science and Technology，Tangshan 063210，China）
摘要：随着经济水平的提高，对生活追求的强调越来越高，对财产管理的需求也越来越高，产权部门的竞争也越来越激烈[1]。在这一点上，控制房地产公司成本的重要性变得很明显。本文提出了采用标准操作成本法管理成本的想法，通过设计标准操作成本法则的应用模式，并结合案例研究，寻找更科学、更合理的方法来管理标准项目的成本。
Abstract: With the improvement of economic level, more and more emphasis is placed on the pursuit of life, and the demand for property management is also higher and higher, and the competition of property right departments is more and more fierce. At this point, the importance of controlling the cost of real estate companies becomes obvious. This paper puts forward the idea of using standard operating cost method to manage the cost. By designing the application mode of standard operating cost method and combining case study, it seeks for a more scientific and reasonable method to manage the cost of standard projects.
关键词：物业管理；标准作业成本法；成本管理
Key words: property management；standard activity-based costing；cost management
中图分类号：F406.72；F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）26-0100-03
0 引言
物业管理公司总体呈现数量多、规模小、利润水平低的特点，而市场竞争的激烈性与物业项目居高不下的成本，使构建合理的成本核算体系，有效降低运营成本，提升市场竞争能力[2]成为物业管理公司亟需解决的问题。
作业成本法与标准成本法相结合，是有效控制物业公司服务项目的作业成本的可行之法，也使对成本核算和控制的管理更加便捷，对于提升企业综合竞争力具有可观的效果。
1 标准成本法与作业成本法的发展
由于国外研究时间较早，当前国外对作业和标准成本法的研究已经颇具成果。对比国外，我国很晚才开始使用作业成本法，研究作业成本法还停留在理论分析阶段。而在研究过程中，国内企业也发现采用作业成本法来进行成本管理，存在诸多问题，这就要求其必须结合国内环境和企业内部实际来改善作业成本法的应用。
现有文献记载标准成本法主要分为对理论体系和应用分析的研究。其主要内容为：描述该成本理论的内容、计算与分析成本之间的差异、对其差异的帐务处理以及标准成本法在企业成本管理的普遍应用。
2 标准作业成本法的原理
标准成本法是一种完全集成成本规划、核算、分析和控制功能的成本系统。事前确定成本标准；事中以标准监察开支；事后将标准与实际进行比较，分析获得信息反馈[3]。由于标准成本法只使用一个或几个共有的数量标准来应用于所有间接费用，方法分配相对单一[4]。因此其标准导致的结果确实严重失真[5]。
作业成本法以作业为基础，通过作业中心的建立，依据项目动因归集项目，形成作业成本库，再依据作业动因把作业成本精确分配到最终成本对象，依据成本动因找出增值和不增值活动的原因，从而减少或消除不增值活动，降低不必要的成本[6]。然而，对于成本的相关控制，作业成本法更专注于核算是否准确，其成本控制系统建立并不完善[7]。
上述二者在成本控制和核算上各有优劣，但将两种方法有机结合后再进行成本核算，对核算出准确有效的成本信息，分析成本差异，进行作业追踪意义深远[8]。
3 标准作业成本法在物业管理项目的应用案例研究
3.1 A物业公司服务项目为例
其中A物业一期项目和A物业四期项目的物业形态在A物业公司的所有物业服务项目中具有代表性，收入支出占比较大。为了探索在整个行业的可行性，因此选取这两个小区进行分析。其所得结论也可对同行业的其他公司给予借鉴。
A物业一期小区，总占地面积约18447.96平方米，总建筑面积约85000平方米，绿化面积约6456平方米，住户数约450户，保安人数15人，绿化率为35%。
A物业四期小区，总占地面积约为47397.73平方米，总建筑面积约123280.11平方米。绿化面积约为18981平方米，住户数约543户，保安人数为25人。绿化率为40%。
两小区情况如表1所示。
3.2 标准作业成本法在物业服务项目的应用设计
物业公司应用标准作业成本法的核算流程包括以下步骤[9]：
3.2.1 确定资源耗费
资源耗费主要包括：人工费、能源费、材料费等[10]。
归纳资源耗费如表2 所示。
将企业的各项资源费用进行确认和计量，对A物业公司的资源耗费进行分类。如表3所示。
3.2.2 划分作业中心
划分作业是对项目的整个服务流程的科学解构。从操作和经济的角度来看，我们根据服务项目本身的特点，将一些最关键的作业进行了划分，以归集成本，并将相关的作业中心划分。
物业服务企业需要收集与分配与所分作业相关的成本信息，其作业的划分应以成本效益原则为基础[12]。（表4）
3.2.3 确定成本动因
成本动因是分配作业成本的关键，在服务项目成本核算中起着至关重要的作用。保证成本信息准确性的关键在于选择合适的成本动因，而不同的成本动因会产生不同的分配标准和分配结果。（表5）
3.2.4 确定成本对象
以一期与四期小区为成本核算对象，以该小区的作业动因分配率为分配标准，根据各个小区作业量的不同，分配间接成本。如表 6 所示。
3.2.5 成本归集
A物业一期的总成本=34.78+148.11=182.89（万元）
A物业四期的总成本=46.41+199.41=245.82（万元）
（总成本=直接成本+间接成本）
3.3 标准作业成本法在物业服务项目的应用差异计算分析
通过对两个案例的对比分析，找出两个小区之间作业成本的差异，进行作业回查，寻找成本产生原因。
由表7中的数据对比分析可知：
①A物业一期的安保费用是 50.61万元，A物业四期的安保费用是 84.35 万元。对其进行作业追踪后发现：由于A物业四期有3个出入口，且A物业四期的监控设备尚未完全覆盖，A物业四期需要更多的安保人员。所以其安保成本要高出许多；
②A物业一期的工程管理成本为 52.84万元，A物业四期的工程管理成本为 28.72万元。对此进行作业分析发现：虽然A物业四期建筑设施面积更大，但是A物业一期的运营起始时间较早，公共设施设备受到外部环境与人为因素的影响较大，导致A物业一期的工程管理成本比较高；
③A物业一期的保洁服务成本为 25.03 万元，A物业四期的保洁服务成本为 64.32万元。对此现象进行作业分析后发现：A物业四期管理类型较多，而一期只涉及高层和底商，管理性质的不同导致对物业保洁的服务要求的差异，造成了A物业四期保洁费用偏高。
4 改进措施及结果
4.1 安保秩序中心作业改进
通过标准作业成本进行的数据分析，发现该项目秩序中心人工成本比较高，公司决定投入18万元用于装设全范围覆盖的电子监控系统，这样既提高安保强度又减少秩序人工费用。通过此改进可以提高利润15万元。
4.2 保洁中心作业改进
通过对该中心成本分析，发现其人工成本较高，效率较低。经公司研究决定提高保洁特约服务的利用效率，加大盈利值大的特约服务项目的范围及推广力度。经整改后，保洁中心成本减少10万，向小区业主提供专门特约保洁服务增加利润15万元，为公司增加盈利25万元。
参考文献：
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[5]李云，陈国平.基于作业成本法的服装企业成本核算与管理[J].财会月刊，2014（15）：25-28.
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[7]刘钟敏，李端生.作业成本法与标准成本法的结合应用——标准作业成本法[J].财会月刊，2015（31）：32-35.
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