Discussion on the Affordable Housing in the Development of Real Estate
龙平 LONG Ping
（湘潭大学商学院经济系，湘潭 411105）
（Department of Economics，Business School of Xiangtan University，Xiangtan 411105，China）
摘要：自中国改革开放以来，我国居民的生活水平不断提高，很多农村居民都开始向城镇迁移，在这过程中却存在着很大的住房问题，很多落后地区贫困人口的住房得不到保障，与日益增长的房地产价格形成了鲜明的对比，导致很多居民住不起买不起的现状。政府为之提出的保障性住房便是其中一个很好的解决办法，但同时也是存在很多不利的方面。
Abstract: Since the reform and opening up, the living standard of Chinese residents has been continuously improved, and many rural residents began to move to cities and towns. However, there is a big housing problem in the process. Many poor people in poor areas have no guarantee of housing, which is in sharp contrast to rising real estate prices, leaving many residents unable to live. The affordable housing proposed by the government is a better solution, but it also has many disadvantages.
关键词：保障性住房；房地产；问题及解决措施
Key words: subsidized housing；the real estate；problems and solutions
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）25-0081-02
1 我国房地产行业目前发展现状
1.1 房地产业发展如火如荼，吸引大批投资 改革开放带动了很大一批产业的发展，其中就包含房地产业，人们收入增加了，生活水平也得到了很大的提高，住房需求的欲望越来越强烈，对于住房环境条件的要求也越来越高，这为房地产业带来了很多的发展机会，各个企业放在房地产投资上的金额越来越多，极大地促进了房地产业的发展。据统计，我国在2018年的总投资额已经达到了120264亿元，与去年相比足足增加了百分之九点五，这已经是一个相当可观的数据了。
1.2 居民住房需求扩大，房地产业价格日趋上升 随着社会经济的发展，人们对于衣食住行方面的要求愈来愈高，现在我们通常都有这么一种思想，男方必须有房子才能有资格谈婚论嫁，很多男生就很难过岳父岳母那一关，觉得没有房子就没办法给自己女儿一份可靠的保障。再看现在的男女比例结构，男多女少，购房住房需求怎会不增加。还有一方面就是人们收入的增加以及家庭人口的增加导致居民的住房需求欲望越来越强烈，随之，房地产业追随这种欲望的加强顺势提高房价，这中间当然也会涉及交通等各种因素。近年来我们可以看到周围高楼住房如雨后春笋般出现，但是在这里面居住的人却很少，就是因为房价过高使得很多工薪家庭的人望而却步。
1.3 土地资源浪费现象严重 很多房地产开发商只顾着追求利益最大化，盲目地购买大批土地来建造住房，再加上政府近年来要求加快城市化进程，让他们在房地产业这方面受到了很大的促进作用，他们抓住这种机遇去搞房地产开发投资，但这却对环境资源产生了很大的压力，很多用来耕种的土地全都被占领用来建造住房，有的甚至不是为了建造住房，而是抓取现在房地产业的发展以及政府的相关政策，等到这块土地的价格上涨到一定的程度再对其进行开发利用，这就是自己有了低成本的优势，获利也就更多，市场秩序变得更加混乱了，土地资源放置那便形成了浪费，没有充分利用土地资源。
1.4 城乡住房差距大，地段差距明显 众所周知，城镇和农村在各个方面差距都很大，收入不均，农村基础设施不完善，交通不便，导致很多信息资源无法覆盖到农村，发展也就慢慢追不上城镇的发展速度。另外，交通对于修建住房来说是一个很重要的影响因素，如果没有便利的交通，一些修建房屋的建材就无法顺利进入农村，要想进入农村内部，就得花费很多的人力和物力，这让住房的成本增加很多，人们对于修建房屋又有所顾虑。再看城镇，基础设施完善，交通便利，但是城镇的不同地段又会有不同的地价，处在商业中心的位置，交通十分便利，房价最高，普通家庭是没办法承担的，再往外围扩展，这就涉及到我们学到过的“中心地理论”，处在城镇边界的房价算是最低的，远离市中心，经济不发达，交通不方便各种问题，通俗的来说就是“一分钱一分货”。城镇居民住房的差距也是来源于收入不均，二次分配不到位，政府补贴没真正落实。我们还得继续出台有效政策解决这些问题，缩小差距，让更多的居民也能拥有自己的住房。
2 房地产业发展中实施保障性住房存在的问题
什么是保障性住房呢？保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。这个对于低收入家庭来说是强有力的保障，但是由于很多不确定性因素使得这个保障性住房还存在很大的问题。
2.1 政府调控手段不足，法律制度不完善 我们国家实行这个保障性住房的政策出台时间不久，缺乏很多经验，法律上保障不够，法制建设不健全，虽然是规范性文件，但是对于很多商人来说还是会钻了政府的空子从而实现自己利益，这就会给那些低收入者再次构成威胁。政府的政策有存在一定的问题，不够周到，政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。还有由于我们没办法对家庭的真正收入进行准确的调查核定，因为家庭的住房各类资产信息不够完善，在政府机关那里的记载信息与实际差距有时候是很大的，有些人就会为了这个保障性住房申请弄虚作假、提供一些虚假的信息，申报不实，有的甚至买通相关的工作人员，不按照规范文件要求的步骤程序办事，不正确履行自己的职责，导致人民群众有很大的意见却又无济于事。
2.2 基础设施不完善，质量不过关 在城市中心周围的地区基础设施比较完善，交通各个方面都比较发达先进，而在比较远离城市中心的地区交通就相对闭塞，而且设施设备也比较落后，有些施工就无法顺利进行，难度很大，建造出来的房子必然存在很多质量问题，更有甚者，有些工人还会偷工减料，做出来一些豆腐渣工程，房顶漏水、天花板掉皮、柱子水泥一戳就烂等等这些住房质量问题严重影响了保障性住房的顺利实施，这对于土地资源也是一种浪费，没有充分合理的利用。再加上查房验收方面不严谨不仔细，造成市面上有这样的住房流通，进而导致了房地产市场混乱的秩序。有的住房空间设计不够完美合理，现在普遍存在一个问题就是很多住房的空间本身就很小，但是有些设计却没有很好的把每一平方利用到极致，反而看起来还浪费了很多空间。
2.3 资金不足、融资困难 保障性住房是政府实施的政策行为，是一种保护弱者的方式，这就需要政府投入一定的建设资金，但是政府在这方面投入的资金是有限定额的，通常情况下，实际投入的资金是远远不够的，这其中包含了很多额外的花费，从市场经济的角度来说这是不太合理的，有些房地产开发商也会利用这个机会去构建这类的住房，使得政府的保障性住房政策出现实施不到位的情况，低收入者分不清哪类是政府的哪类是市场的。在建造房屋的过程中我们还会遇到一些“钉子户”，需要他们的搬迁，然后得给他们一些资金补偿以及住房的提供，这给政府的资金压力特别大，资金严重匮乏，有些地方融资尤为困难，资金不到位，建造时间就会不断往后延长，低收入者得到保障性住房的周期也会同步延长，对于国家实现全面建成小康社会，实现公共同富裕也会造成一定的影响。
3 解决保障性住房问题的建议
保障性住房存在的诸多问题还需要相应的解决办法，在这里，我提出几点具有针对性的建议：
3.1 政府加大宏观调控力度，完善法律制度建设 保障性住房本身就是政府提出来的扶持弱者的一种行为方式，在这方方面加大宏观调控力度就是自身的职责所在，那么如何加强宏观调控呢？其实就是在法律行政方面发挥职能作用，完善住房保障体系，建立以“保障基本居住权”为核心的多层次住房保障体系，与市场相结合，不能脱离了市场，否则会引起市场秩序的混乱。房地产市场和政府实施的保障措施是我国土地住房资源配置的有效途径，房地产住房保障市场化改革以后，市场在资源配置中起到了关键作用，政府则是起到保障性的作用，采取很多政策手段来对住房进行保障。与之配套的法律制度政策也得切实实施，对于那些弄虚作假和申报不实的现象要严厉制止打击，加强对相关工作人员的监管监督，奖惩分明，减少贿赂。
3.2 加强基础设施建设，加强质量监督管理 建造保障性住是需要足够的技术条件，光有资金是不够的，对于偏远地区的交通这是个大难关，有技术进不去也是无用的，因此首先得把交通打通，再对基础设施进行完善，提高人们的居住环境水平和生活质量，特别是对于一些娱乐休闲活动场所得多建立，还有孩子们的教育，学校的各项教材设备需要进行更新换代，与时俱进，及时为孩子们提供最新的信息。在一些小区也得要建设一些运动健身设施，广场舞的流行，很多大爷大妈没有专门的场所来活动，就喜欢专用各个广场篮球场，引起诸多人的不满，因而政府需要根据居民的这种需求建立老年人活动广场中心等这类地方，解决居民用户之间的矛盾。
保障性住房是带有保护低收入者的性质，因此在质量这方面绝对不能含糊了事，质量监管人员切实履行自己的职责，进行质检的这方面需要严格把关，否则对于低收入者来说在后期房子出现各种这样那样的质量问题也是一种负担，这样政府的保障性住房政策也没有真正起到帮助弱者的作用。因此加强质量的监督管理是不可缺的。
3.3 合理设计空间结构，充分利用土地房屋资源 国家的土地资源是有限的，人口密度大，低收入者的数量也是占全国人口相当大比例的，因此在建造保障性住房之前需要进行合理的房屋的选址，完成这一步之后就得对每间房间的空间结构进行充分的利用设计，如何在有限的空间里面，让闲散物件有效搁置而又不影响美观。
3.4 完善保障体系，扩大融资渠道，筹措建设资金 政府实施保障性住房为时不久，体系有待加强完善。另外一个重要的物质基础问题便是融资了，政府在这方面增加了财政投入，但实际上压力是很大的，所以光有政府这一个资金来源是远远不够的，还需要结合房地产市场，给与他们相关优惠政策、税费减免等政策，让一些房地产开发商参与到保障性住房建设中来，新建改建各类住房，但是还是要防止有些不良开发商借此机会滥用资源。除了结合开发商投资，还可以吸引其他外行的投资，个人私企都可以参与进来以此扩大融资渠道，积极筹措各类资金。
3.5 缩小城乡发展差距，调节收入分配 城乡发展差距大是我国现阶段存在的一个严重的问题，要想实现共同富裕，就必须要解决这一问题，但是这个问题产生的最根本的原因就是收入分配不公，一般来说，城市人口收入比农村居民收入要高很多，在同一块地方买地建房很明显，城市居民能负担得起。因此，在这方面我们要统筹城乡空间布局，实现产业发展一体化，促进农村产业发展。建立完善的教育机制体系，让更多的孩子接受良好的教育，加大对失业人员的保障力度，同时完善社会再分配机制，调节收入分配不合理，缩小贫富差距，在住房问题上也会得到很好的解决，居民收入提高了，买房住房问题就会减少，政府的财政资金压力也不会那么大。
4 结语
在房地产行业发展过程中，住房保障性政策的实施是很有必要的，房价的持续升温，“炒房热”问题的现象使得中低收入者只能拼命工作，在储蓄的这个过程中房价又还是不断增长，收入却未提高，依旧如此。因此针对这些问题政府还需努力，落实科学发展观，一步一步落实保障性住房，实现共同富裕共同发展的目标。
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