Thinking and Practical Research on Economic Evaluation of Real Estate Development Projects
岳井峰 YUE Jing-feng
（辽宁建筑职业学院，辽阳 111000）
（Liaoning Jianzhu Vocational College，Liaoyang 111000，China）
摘要：本文通过运用技术经济分析的相关理论，以AMD住宅小区工程为对象，通过分析静态评价方法和动态评价方法的优缺点，并对项目的方案进行经济评价，为房地产开发企业和投资者在进行新建项目开发时进行技术经济分析提供了一定的借鉴思路，同时促进我国房地产行业的健康发展。
Abstract: Based on the theory of technical and economic analysis, taking AMD residential area construction as the object, through the analysis of the advantages and disadvantages of the method of static evaluation and dynamic evaluation method, and economic evaluation of the plan of the project, this paper provides certain reference for technical economic analysis of real estate development companies and investors in the development of a new project, and promotes the healthy development of real estate industry in China.
关键词：房地产开发项目；经济评价；实践；研究
Key words: property development project；economic evaluation；practice；research
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2019）24-0020-02
0 引言
我国的房地产行业经历改革开放数十年的高速发展，已经成为国民经济不可或缺的组成部分， 2018年，全年房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。其中住宅投资85192亿元，增长13.4%；办公楼投资5996亿元，下降11.3%；商业营业用房投资14177亿元，下降9.4%。通过近年的调控等手段房地产行业发展逐步进入良性发展轨道，房地产开发企业要想取得更好的社会效益和经济效益，必须真正进行开发项目的技术经济评价，为投资企业抓住发展机遇提供技术支持。
1 技术经济评价的目的和意义
技术经济评价是在项目开发前期运用科学的分析方法，对预建项目进行技术经济论证，为项目投资决策提供依据的一种科学方法。主要着眼于微观的财务分析，从企业的角度出发分析项目的收入和支出情况，为企业决策提供依据。由于房地产开发项目投资数额特别巨大，开发建设周期长，影响项目的不确定性因素多，在项目投资前，对项目初步设计方案运用科学的分析方法，对项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，对方案进行比选，进行技术经济评价是十分必要的，以更好的控制投资风险，获得更大的经济效益。
2 房地产开发项目经济评价的主要方法
房地产开发项目经济评价的指标按照是否考虑资金的时间价值，可以分为静态评价指标和动态评价指标。动态分析指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内部收益率等；静态分析指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期等。通过选取指标的不同，可以分为静态评价方法和动态评价方法两种。
2.1 静态评价方法及优缺点
静态评价方法的主要步骤：①通过建筑密度、容积率等规划限制指标，分析预开发地块能够建设的最大建筑面积、可租售面积的比例；②通过调查研究，确定项目规划和设计方案；③开展市场调查，拟定项目的销售策略及租售价格；④估算土地价格和开发成本；⑤计算开发项目的预期利润率、静态投资回收期。
静态评价方法不需要考虑现金流的时间价值，计算方法简便、快速。该方法的主要缺点表现在：没有充分考虑资金的时间价值和资金流动情况，评价的准确性有所降低，主要适用于开发周期较短、资金来源较为单一、投资额不大的项目。
2.2 动态评价方法及优缺点
动态评价方法的主要步骤：①编制项目的现金流量表；②计算净现值；③计算内部收益率；④计算动态投资回收期等评价指标。
动态评价方法能够如实反映项目现金流的变动情况，可以准确地得出评价结论。但该方法需要精确地估算出开发过程中的相关成本费用，如果做出估算的影响因素多、估算的难度大，就会影响最后的决策，增加评价的风险。主要适用于开发周期长、资金来源的渠道多、投资额较大的房地产开发项目。
融资前分析主要以动态分析（折现现金流量分析）为主，静态分析（非折现现金流量分析）为辅。
3 动静结合的房地产开发项目经济评价实践研究
3.1 项目概况
本项目位于某新城起步区，距离外环线2公里，距离高速公路入口约11公里，距离火车站5公里，距离老城区市级商业中心约5公里，距离新城市级行政中心约1.5公里。项目用地主要为村，地势平坦，场地标高与中华大街标高基本相一致。规划设计要求：规划总用地面积50.72万m2，居住用地面积38.41万m2，容积率≤1.5，绿化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，规划用途为居住小区，土地使用年限为70年。周边配套设施已基本完善。设计方案规划容积率为1，总建筑面积38.41万m2，住宅建筑面积36.92m2，配套公建建筑面积1.49m2，机动车停车泊位666个。依据项目规划设计要求，在充分考虑项目营销策略的基础上，进行本项目的建筑规划设计，主要有三种方案可供选择：高层住宅小区、多层住宅小区、混合型住宅小区。混合型住宅小区方案由低层联排住宅组团、多层住宅组团和中高层住宅组团组成，其中低层联排住宅组团比例为15％，多层住宅组团比例为65％左右，中高层住宅组团比例为20％。
3.2 动态评价方法的运用
本项目选取项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期分析指标，进行方案评价。以混合型住宅为例进行计算，其现金流量图如图1所示。
3.2.1 计算财务净现值（FNPV）
本房地产投资项目的基准贴现率选取时将同期央行的长期贷款利率上浮1％，取ic=8％。计算混合型住宅所得税前项目投资财务净现值：
FNPV=47647.50×（1+8%）-1+24519.68×（1+8%）-2+26331.96×（1+8%）-3+20565.86×（1+8%）-4+18338.07×（1+8%）-5=25403.88（万元）>0
同理，计算出混合型住宅所得税后项目投资财务净现值为17061.25万元，其他方案的财务净现值如表1所示。项目投资财务净现值均大于零，项目方案在财务上可考虑接受。通过比较分析，多层住宅的财务净现值最大，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
3.2.2 计算财务内部收益率（FIRR）
所得税前项目投资财务内部收益率采用试算法（内插法）来计算出FIRR的近似值，为了保证FIRR的计算精度，i1与i2之间的差值不宜超过2%。
①取i1=31%，计算FNPV1
FNPV1=-47647.50×（1+31%）-1+24519.68×（1+31%）-2+26331.96×（1+31%）-3+20565.86×（1+31%）-4+18338.07×（1+31%）-5=1061.53（万元）>0
②取i2=33%，计算NPV1
FNPV2=-47647.50×（1+33%）-1+24519.68×（1+33%）-2+26331.96×（1+33%）-3+20565.86×（1+33%）-4+18338.07×（1+33%）-5=-73.78（万元）<0
③计算FIRR
■
同理，可以计算出其他各财务内部收益率，如表2所示。
项目投资财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，因此本项目方案在财务可以考虑接受。通过比较分析，多层住宅的财务内部收益率最高，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
3.2.3 计算项目投资回收期（Pt）
项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。
①所得税前项目投资回收期
■
式中，T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。
②所得税后项目投资回收期
■
同理，可以计算出其他项目投资回收期，如表3所示。
项目投资回收期相对开发周期而言较短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。通过比较分析，多层住宅的项目投资回收期最短，因此，选择多层住宅方案是最佳选择。
经上述各技术经济指标对比分析，我们发现多层住宅小区的各项指标均优于高层住宅和混合住宅，因此，在该地块上开发多层住宅的经济效益是最大的。
4 结论
通过实际案例的运用，我们发现静态评价方法不需要考虑现金流的时间价值，计算比较简便，但评价的准确性受到影响。动态评价方法能够如实反映项目现金流的变动情况，选择的评价指标更能够反映出项目的盈利能力，可以准确地得出评价结论。在实际项目经济评价中，通常两种方法同时进行，以动态分析为主，静态分析为辅，以期提供更加科学的评价结论。
参考文献：
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